現在都市部を中心に増えているタワーマンションですが、みなさんも一度は、「タワーマンション」と言われる”高級マンション”に住んでみたいとは思いませんか？

テレビや雑誌で見る限り、

「成功者の証」

「家賃が高い」

「富裕層たちの住むマンション」

「景色(眺望が)が最高！」

「高級な内容やサービスが付いている」

多くの方が、タワーマンションに対して、これに近いイメージを持たれているのではないでしょうか。

しかし、今回のテーマは、タワーマンションに住むための方法をお伝えするのではなく、タワーマンション投資を行い、賃貸による収益(売却も含む)をあげるための不動産投資家”としての記事となります。

そこで今回は投資を始めるにあたって、タワーマンションの定義から、メリットやデメリット、さらにはタワーマンションが投資に適しているかどうかなど、タワーマンション投資についての有無に対する考察を前提に、タワーマンション投資で収益をあげるための戦略について紹介していきます。

また近年価格が高騰しつつある”東京” といったエリアではなく、現在注目の的でもある関西エリア”大阪”についての解説が中心となります。

他の不動産投資案件とは、異なる魅力や注意点を多く含んだ内容となりますので、是非タワーマンション投資を行う際の参考にしていただければと思います。

そもそもタワーマンションとは？

まずはじめにタワーマンション自体の解説をしていきます。

この章で、タワーマンションに対する一定の定義やメリットなどの理解を深めた上で、以降で触れていく内容について考察されることをおすすめします。

タワーマンションの定義とは？

タワーマンションとは、その用語自体には法的な基準はなく、階数による定義もされていません。しかし、一般的には「高さ60m以上の建物」や、「20階建て以上の建物」を”超高層建築物”とする考え方が広まっていることから、このような建物をタワーマンションと位置付けています。

タワーマンションのメリット・デメリットとは？

ここでは簡潔ではありますが、タワーマンションのメリットとデメリットについて下記に列挙してあります。参考にしてみてください。

タワーマンションのメリット

・眺望

・夜景が良い

なんと言ってもタワーマンションの最大の魅力は、その景色、眺望の良さです。昼夜を問わず非日常の開放感や、景色を味わうことができるのは、タワーマンション人気の最大の要因と言えると思われます。

・部屋の位置によっては日当たり、防犯面、近隣の目が気にならない

部屋の条件や向きにもよりますが、位置次第では快適な生活を過ごすことができます。また近隣の目を気にしたり、セキュリティ対策を講じる必要性がないので、一定のプライバシーを確保することができます。

・ハイスペックな施設やサービスが備わっている

眺望と肩を並べるほど、タワーマンションの魅力の一つに数えられるのは、共用施設が充実していることです。タワーマンションによっては、スポーツジムやラウンジ、ゲストルームはもちろん備わっていますが、広い庭、ゴルフ練習場、プールなど、付加価値のついた施設を、居住者なら使うことが出来ます。

・資産価値が下がりにくい

投資の面としては、資産価値が下がりにくい点もメリットとして挙げられます。主なタワーマンションは都市部の中でも、特に人気の高いエリアに建築されたり、駅直結や複合施設の併設などの利便性に優れた位置に建つことが多く、将来性を踏まえても、大きな値崩れが起こりにくいのです。また付属設備の充実や、高層階となると、資産価値に連動しますので、結果的に資産価値の向上に繋がることから、資産価値は下がりにくいと言えます。

タワーマンションのデメリット

・初期投資が高い

近年顕著なのが、新築・中古問わず、タワーマンション価格が高騰していることです。不動産経済研究所の調査によると、首都圏の新築マンションの平均価格は、2017年で「5908万円」といわれています。*理由は、東京オリンピックの影響による地価の上昇や、建築費や人件費の高止まり、旺盛な重要がタワーマンション相場全体を押し上げる要因と言われています。

*出典：不動産経済研究所

・ランニングコスト(管理費、修繕費など)が割高な傾向

共用施設の充実や付加価値のあるサービスを維持していくための管理費や修繕費も見過ごすことはできません。タワーマンションの規模によっては、設備の修理や、メンテナンスにかかる費用も多額になります。そのため将来性も加味すると、初期投資だけでなく、ランニングコストにも気を配る必要性があります。

・戸数が多くマンションの出入りに時間を費やす

意外な盲点となるのが、マンションの出入りに多くの時間を費やす点です。タワーマンションによってはエレベーターを高層階用と低層階用に分けて運転しているマンションがあるほどです。しかし、住戸数に対して、エレベーターの台数が少ないタワーマンションでは、朝夜の忙しい時間帯にエレベーターの待ち時間が長くなる場合があります。

タワーマンションは投資に適しているのか？

上記のメリット・デメリット以外にも下記のような点が挙げられます。

(ここでは具体的な内容については触れていません。ご了承ください。)

・高い節税効果を発揮

・空室リスクが低く、確実な家賃収入が確保できる

・安定した資産価値

このような点をタワーマンション投資に当てはめると、他の不動産投資と比較したときに、タワーマンションは適していると言えます。

なぜ今「タワーマンション＝大阪」が活況なのか？

ここでは、なぜ今回のタワーマンションというテーマに「大阪」というエリアを選択したのか、具体的な理由とともに解説していきます。

大阪エリアに対するニーズの高まり

ここ数年のタワーマンションの重要は高く、東京オリンピック効果や地価の上昇も相まって、東京を中心に価格の上昇が見られます。しかし現在では、首都圏のマンション価格は高騰の一途を辿り、手が出せない金額までになっています。そこで注目を浴びたのが、大阪や名古屋といったエリアになります。特に大阪は、大規模な商業施設の開業や、再開発事業の進捗、訪日外国人によるインバウンド効果によって、不動産価格やタワーマンション人気が堅調に伸びています。そのため、大阪エリアに対するニーズは高まりを見せています。

消費増税前の駆け込み

大阪エリアに限った話ではありませんが、消費税の増税を前に駆け込み需要が見られる点も大阪エリアのニーズを後押ししています。居住用、投資用問わず、ニーズの高い都市部のタワーマンションはすぐに買い手が現れるため、梅田や難波といったエリアでは未だな強い人気を誇っています。

タワーマンション投資で収益をあげるため３箇条を紹介

続いて解説していくのは、タワーマンション投資で収益を上げるためのポイントになります。ここでは数あるポイントの中から、大切な３点に絞って紹介していきます。

これはタワーマンション投資における基礎の部分となりますので、しっかり覚えておくと今後の参考になるかと思います。

①「エリア」と「立地」は一等地に越したことはない！

タワーマンションを含む不動産投資を行う上では、エリアと立地は妥協せずに選ぶことをおすすめします。居住用、投資用問わず需要の高いタワーマンションは、この部分の選定を間違えなければ、賃貸による「インカムゲイン」、売却による「キャピタルゲイン」の両方を手に入れることが可能になります。

大阪の場合ですと、人気エリアとしては北区、中央区、福島区が該当してきます。(難波、梅田、福島、北浜、中之島など)

立地については、生活環境が整っている、利便性に優れていることはもちろんですが、駅近又は最寄駅から5分以内が理想的と言われています。

②賃貸が見込めそうな「ターゲット」を絞り込む！

ただ「賃貸に出す」と言ってもターゲットが絞れていなければ、入居者はなかなか見つかりません。新築マンションであれば、エリアや部屋の選定条件が多少甘くても、入居者を見つけることが出来るかもしれませんが、現在のタワーマンションの乱立を加味すると、築年数が経つにつれて人気が下落する可能性があります。タワーマンションの賃貸経営を行う場合は、単身者よりはファミリー層をターゲットにするよう心掛けましょう。先ほど挙げたエリアの選定を間違えると、ターゲットの見込みも検討はずれになることがありますので注意してください。

③タワーマンションの「魅力」を最大限享受出来ているか？

タワーマンションの魅力は、なんと言っても「エリアの中でも一等地に位置する」、「高層階からの眺望」、「共用施設やサービスの充実」などです。これらのメリットを最大限享受出来ている部屋は賃貸重要が持続します。「無理をして高層階の部屋を買え」と言うわけではありませんが、タワーマンションの魅力を最大限享受できる部屋を購入するように心がけましょう。

まとめ：投資効率を良くすることでタワーマンションで収益化は可能！

今回は不動産投資のテーマの中でも、「タワーマンション投資」かつ、エリアを「大阪」に限定して解説させていただきましたが、いかがでしたでしょうか？

都内では高騰しつつあるタワーマンションも、エリアを大阪に変えることで、お手頃な価格で、かつ投資に向いているタワーマンションを選択することが出来ます。

今回挙げた3箇条を押さえて投資を行うことで、賃貸による収益化を可能にすることができます。

大阪でのタワーマンション投資を成功させるために、ポイントを押さえつつ、効率の良い不動産投資スタイルを実現させましょう。