「夢洲への統合型リゾート”IR”の誘致」

「2025年大阪万博の開催」

「大阪府広域での再開発」

「リニア新幹線や北陸新幹線の開通」

これだけの再開発及びエリア全体の成長が予想される地域は、全国各地を見渡しても他にはありません。

これらの要因を踏まえて、今後ますます発展が予想される大阪ですが、発展するからと言ってエリア全体に均一的な恩恵が及ぶわけではありません。そこには必ず二極化の動きや、選別される動きが見られます。

それはタワーマンション及び不動産市場でも同じことが言えます。

将来的にも資産価値を維持又は上昇が見込めるタワーマンションには、それ相応の要因があり、得てしてその価値を持っています。

ではなぜタワーマンションを購入する上で、資産価値に着目するのでしょうか。

今回はなぜタワーマンションの価値に着目するのかを説明していくとともに、資産価値の上昇を妨げる要因として挙げられる代表例をいくつか列挙して、将来的なタワーマンションの価値について解説していきます。

なぜタワーマンションの資産価値に着目するのか？

まずはじめにお伝えしていくのは、なぜここまでタワーマンションの資産価値に着目するのかについてです。これからタワーマンションの購入について検討される人や、現在既に不動産を持つ人からすれば「不動産＝安全資産」として位置付ける人も多くいらっしゃいます。

しかし結論からお話しさせていただくと、現在の不動産市場ではこの認識は間違った解釈となります。

そのため、皆さんが不動産を持っておけば安泰といった誤認をされないよう、ここではあえてなぜ住居物件にも資産価値という定義を用いるかについて解説していきます。

「好条件に建設されることが多い」

近年人気のあるタワーマンションは、駅近又は駅直結、都市部へのアクセスが抜群、商業施設複合型のタワーマンションなど、交通の利便性だけにとどまらず、生活の利便性や居住していくうえでの快適性に至るまで、とても満足度の高いタワーマンションが多く建設されています。それに比例してマンション価格が高くなる傾向はあるものの、タワーマンション人気も相まって今なお皆さんの選択肢にタワーマンションは根強くあります。

そのためエリアの選定や建物の立地などを考えると、普通のマンションや一戸建てとは異なり、資産価値を維持しやすい傾向かあります。しかし反対に、選び方を間違えるとタワーマンションとしての希少価値がなく、価値が失われることにもつながります。

そのため、タワーマンションを保有する際は、ただ住居用に検討するのではなく、多角的に購入を検討する必要性があります。

「将来的な選択肢が多い」

タワーマンションの資産価値に着目する理由の二つ目は、タワーマンション自体の将来的な選択肢が多いことが挙げられます。通常の不動産の場合、経年劣化とともに資産価値が失われ、一戸建ての場合は建物の価格はほぼゼロで、土地の金額だけが資産となる場合が一般的と言えます。

タワーマンションの場合は、居住用と購入しても交通面や生活面の利便性の良さや、生活環境の充実ぶりから、将来的に賃貸に出すことや売却も考えることが可能になります。しかし、これもあくまで資産価値があることが前提条件になります。

将来的なタワーマンションの活用方法まで考えた場合、購入の時点でタワーマンションの資産価値について着目しておく必要があります。

「コスト面においても安心」

一部タワーマンションのデメリットとして挙げられることの多い費用に、「管理費」・「修繕積立金」があります。これらはタワーマンションの共用施設やサービスを維持する費用であったり、将来的な改修・修繕工事を伴う際に必要とされる費用になります。これらの負担をタワーマンションの住人で持続的に行なっていくには、人気のあるタワーマンションであり続ける必要があります。その人気の有無をはかるときに使われるのが、資産価値の高さに言い換えることができます。

そのため資産価値が乏しい物件などでは、費用が集まらず管理が行き届かず、結果的に人気のないマンションに陥るケースが存在します。

そうならないためにも資産価値に着目しておく必要があります。

価値の上昇を妨げる不安要素とは？

次に考察するべき内容は、タワーマンションの価値の上昇又は維持を妨げる要因となる不安要素とはどんなものを指すのかについて解説していきます。ここでは主に国内情勢を反映した上で代表されるトピックを3点取り上げて、その点について触れていきたいと思います。

「少子高齢化による人口減少」

客観的なデータから述べさせていただくと、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によると、平成27年(2015年)の日本の総人口は、同年の国勢調査によると、「1億2709万人」とされています。この総人口はこの数値を起点とすると減少過程に入ると言われており、平成52年(2040年)には「1億1092万人」、平成65年(2053年)には1億人を割ると言われています。*1

ここでは記載しないものの、その後も減少傾向は継続していくとみられ、タワーマンションの将来性を踏まえたときには、キャピタルゲイン(売却益)やインカムゲイン(賃貸収入)を得るのは難しいと言えます。

*1) 国立社会保障・人口問題研究所 「日本の将来推計人口(平成29年推計)」

http://www.ipss.go.jp/pp-zenkoku/j/zenkoku2017/pp29_gaiyou.pdf

「タワーマンションの供給量の過剰さ」

国土交通省の「平成28年度 住宅経済関連データ」の「超高層マンション竣工戸数の推移」によると、首都圏における完工戸数は1997年が約2400戸であるのに対し、2007年には約10倍となる約23000戸に増加しています。さらに、国土交通省同調査内の「マンションの供給戸数(竣工ベース)」を見ていくと、平成1年に約199.9万戸であるのに対し、平成29年になるとマンションのストック総数は約644.1万戸と約3倍に膨れ上がっています。*2

大阪府におけるタワーマンションのストック棟数は全国に2番目に多く、今現在もやや過剰気味に供給されています。そのため、人口減少の観点からお話しさせていただくと、供給数が増え需要が減ると、資産としては価値の希薄化は避けられないと言えます。

*2)国土交通省「平成29年度 住宅経済関連データ」

http://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html

「空き家率の上昇」

ここでも客観的なデータから述べさせていただきます。

総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果要約」をみると、この時すでに空き家数は820万戸と、5年前に比べて63万戸増加しています。この数値を空き家率(総住宅数に占める割合)になおすと13.5%になっており、過去最高の水準となっています。*3

しかし、総住宅数は6063万戸と5年前より304万戸増加しているため、ここに今後の人口の減少を加味すると、今後より一層の空き家率の拡大が見込まれます。

この数値よりわかることは、このまま策を講じなければ供給過多の時代がくるのは明白で、これは戸建て住居に限らず、タワーマンションにも波及するものと言われています。

*3)総務省統計局 「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果要約」

https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2013/10_1.html

＜まとめ＞今後のタワーマンション価格は未知数！

今後ますます発展が見込める大阪のタワーマンション市場ですが、国内の要因を踏まえますと、今後の価値について手放しで喜べる状況では決してありません。

不動産の値段や価値のつきかたには必ず紆余曲折があります。右肩上がりで上昇することはなく、値段や価値が上がることがあれば、必ず下がるときは訪れます。

その時期に突入したときに、はじめて価値が減少しないタワーマンションであるか、人気があるタワーマンションなのかといった、タワーマンションの底力の部分を発揮します。

そして先述しましたように、現状として公共機関や民間企業が調査したデータを提示させていただくと、不動産市場には決して明るい統計結果が出ているわけではありません。そのなかで今後価値を持ち続けるタワーマンションを選ぶことは、「至難の業」だと言い換えることができます。

タワーマンションの価格は購入してすぐ1〜2割減少すると言われています。その前提を踏まえたうえで、その後緩やかに価値が減少するタワーマンションを選ぶのか、人気がなく価値の下降傾向が強いタワーマンションを選ぶのかは、自分自身の見極める能力にかかっています。

タワーマンションを選ぶ際に、今回の不安要素や、資産価値に着目するかといった視点を踏まえて考えていただくと、こういった議論に巻き込まれることなく、タワーマンションを資産として持つことができると考えています。